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百强大律师靳双权为您解读购买二手房你不知道的法律风险

2015-03-04 10:44:04 来源:中国大律师网 评论:0 点击:

[提要]北、上、广等一线城市畸高的房价,波动的市场,使得每天都会上演着不同的购房纠纷,那么我们如何修炼自己一双火眼金睛,在迷雾般的二手房市场中稳操胜券呢?

  摘要:每个生活在北京的人心中都有居住梦想,我们需要一个环境优美、格局适宜、配套齐全的理想型居住条件。然而理想往往丰满,现实却非常骨感。北、上、广等一线城市畸高的房价,波动的市场,使得每天都会上演着不同的购房纠纷,那么我们如何修炼自己一双火眼金睛,在迷雾般的二手房市场中稳操胜券呢?

  今天的访谈我们荣幸地邀请到资深房地产法律领域专家级律师,也正是我们本次第四届2014“影响中国”百强大律师获奖者靳双权律师为大家分析购买二手房你不知道的法律风险。

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  (本期特邀嘉宾 靳双权律师)

  靳双权,毕业于中国政法大学,从业十余年,现任东卫律师事务所房地产业务部负责人,房地产法律讲师,中国律师商学院律师培训师,2014“影响中国”百强大律师、资深房地产专家。

  靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了大量疑难复杂房地产案件。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题。在房地产转让过程中涉及大量继承、析产、分割、确权等问题和案件。

  靳律师为鲁能集团、联东集团等多家知名房地产公司提供法律顾问及培训服务,靳律师团队历时一年,为联东集团起草的商品房销售合同范本已在全国得到了广泛适用;靳律师为链家等房地产公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议,已被市场上大量中介公司套用,目前,北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手;靳律师是国家电网总公司和鲁能集团公司的法律顾问,办理了数十起涉及公司地产投资诉讼案件,靳律师还多次应邀参加中央电视台、北京电视台房地产节目录制及案件点评活动,并为CCTV证券资讯等多个频道提供法律服务。

  主持人:汇聚中国大律师,引领法治新方向。大家好,欢迎收看本期的《大律师高端访谈》,我是主持人某某!今天我们荣幸地请到北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人靳双权律师,靳律师欢迎您!

  靳律师:主持人好!网友朋友们大家好!非常高兴做客《高端访谈》栏目!

  主持人:非常欢迎您的到来,本期访谈我们谈一下众多网友最关心的二手房买卖领域中的法律问题。首先由靳双权律师为大家简单介绍下,目前二手房买卖交易的整个流程是什么样?

  靳律师:大家好!二手房买卖交易可分为如下几个步骤:委托中介、看房、交定金、签约、付首付、资金监管、解押、网签、面签、批贷、过户、交房等。

  主持人:面对刚才靳双权律师介绍的程序,对于普通网友朋友们理解起来是非常困难的。那么要麻烦靳律师能不能将几个重要的步骤为我们解释下定义呢?

  靳律师:好的!那我就挑选几个为大家解释资金监管、网签、面签这三个环节的内容。

  第一,资金监管:也称为第三方监管,是指买卖双方的交易资金不直接通过中介机构或,而是在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转,该账户属于出卖人,但出卖人不能随意支取账户内的资金。当出卖人在规定期限内为买受人办理过户手续后,方能持相关书面文件到银行支取资金。银行作为资金的监管主体,保障了买卖双方的交易资金安全,较好地解决实务中是先过户还是先付房款的操作问题,消除买卖双方不信任。

  第二,网签:按国家规定,居间服务机构(以下称为中介机构)需要把买卖双方的正式合同内容录入建委网站,而后把录入的合同打印出来,双方再签字的过程。

  第三,面签:买卖双方到银行办理贷款手续,签属相关合同。此环节需要买方提供申请银行贷款材料,卖方也需要到银行共同参与整个贷款过程。

  主持人:恩,您的解答非常清晰易懂。在得知您做客《高峰访谈》前,我们针对网友们特别关心的二手房交易整理了几个问题,那么现在问靳双权律师第一个问题:二手房交易是通过中介机构成本低还是买卖双方私下交易成本低呢?

  靳律师:房屋价款对于大多数网友朋友们是不小的数目,有的需要贷款,有的甚至倾尽毕生所有。从保障交易安全的角度而言,我建议购买二手房需要从审慎严谨的角度出发,建议选择一家信誉好的正规中介公司进行交易,因为公司规范的合同文本能有效的避免一些纠纷的发生。在北京地区信誉好的中介公司当属链家、我爱我家、麦田、中原、鑫尊等。

  上周刚开庭的一个案件,一家小中介公司在房屋买卖合同中,需要填写的内容都没有填,一方违约,另一方想追究违约责任,但是合同中没有约定违约金,这使守约方无法追究违约方的责任。因此选择一家信誉好且正规的中介公司对保证您二手房交易安全是至关重要的。

  主持人:我们选择的一家较好的中介公司后,就会走上四处奔走看房选房的漫漫长路,外行看热闹,内行看门道。第二个问题是:我们在看房过程中应该注意些什么呢?

  靳律师:我想这个问题一定困扰着很多购房人。在我房地产法律服务中,从事很多陪同客服购房的业务,积累许多选房看房经验。

  一、实地查看房屋的基本状况。实地查看房屋的位置、内部结构、外部环境、物业服务情况等。实践中,买方往往只注重交通、朝向和装修,而对其他因素没有太在意。

  我本月初接待一个买房人,他购买的是顶层,付部分首付款后,发现房屋外顶上有一部电梯运行设备,每当电梯运行时就会产生噪音,影响休息。当他找到卖方想退房时,卖方非常强硬,说噪音没有那么大,符合国家标准,如果退房,要承担20%违约金。于是他找一家检测公司对噪音进行了检测,国家标准是白天不超过50分贝,夜间不超过45分贝,最终检测结果正好是白天49分贝,夜间44分贝。这个结果让他非常气愤,因为噪音符合国家标准,不好退房。

  我还遇到过这样的情形:窗外有高压线,存在辐射;卧室床下有个井盖泛味;顶层冬天暖气不热;邻居是一家快递公司,总有人进进出出;卫生间曾发生过杀人碎尸案件,等等。这样的事情,一但发生,会让您非常窘,非常被动。

  二、对房屋产权的核实调查。签约之前一定要记所购房屋产权证证号,到房屋管理部门查询,确定拟购房子是否存在他项权利人,是否存在抵押,是否已被法院查封等。还有种情况:房屋产权证上的产权人离婚,但法院已将房屋判决给产权人配偶,但是产权人不将产权证交回,而是想把房子变卖。如果是房改房,需要去查询,产权人是否还欠单位超标款。如果是央产房,需要查询是否已取得了央产房上市审批表。如果房屋产权存在重大瑕疵,会给买受人带来极大的交易风险。

  主持人:大家一定要详细记住靳律师提示的选房看房的关键点。那么当我们选好房以后,就进入到签约环节,在这一环节,很多网友朋友们面对如此繁杂的合同条款会茫然无措,第三个问题:请问靳律师,我们在签订合同过程中需要注意些什么呢?

  靳律师:下面我介绍定金协议、买卖合同、阴阳合同三个问题。

  第一,定金协议。

  定金协议一般会和正式买卖合同在同一时间签订。但也存在先签订定金协议。定金数额相对房屋总借款而言非常少,有时中介公司会根据买卖双方电话分别通知来签署定金协议,目的是为了避免买卖双方见面后,发生私下交易也就是中介公司所称“跳单”情况。然而这样分别签署定金协议存在一定法律风险。因此,律师建议买卖双方本人一定亲自到场签署定金协议,买方交付定金后,卖方需要出具定金收讫证明,履行完整的签订手续。

  第二,买卖合同。

  根据北京市住建委要求:在北京进行存量房屋(二手房)交易,必须采用建委指定的标准合同范本。该合同范本可在建委网站下载,合同里面有很多空白条款需要双方根据协商的结果填写。但买卖双方出于对中介的信任,一般由中介经纪人按照日常经验填写。但如果遇到不负责的中介公司或业务员就会随便填写,甚至把需要填写的地方都随意划掉,这就造成合同条件没有约定,为日后交易埋下重大隐患。

  在实践中,我们会遇到很多客户不清楚中介公司合同范本是否可以修改问题。需要提示各位,房屋买卖合同条款是需要买卖双方协商一致,并对条款充分理解明晰的基础上签订,如果认为合同条款不适合该项交易或明显违背公平,可以通过补充协议的方式修改。

  事实上,房屋交易涉及很多问题,合同中都需要填写,如房屋状况;有无抵押;有无租赁;付款方式;贷款批不下来怎么办;交房条件;解押手续;是卖方自行解押,还是用买方首付款解押;何时网签;何时面签;何时过户;违约责任;税费承担;公维过户、户口迁移等等。这些环节,只要有一个地方没有约定清楚,都会成为毁约一方的借口,而最终很可能再不承担违约责任的前提下毁约成功,给守约方造成巨大损失。

  第三、阴阳合同。

  阴阳合同这个词在二手房交易过程中不是一个陌生的词。买方为了逃税,通常会希望卖方配合签订阴阳合同。我们前面介绍网签的含义。网签合同中的价款是计算税额的依据,也就是实践中所称的阳合同。买方为少缴税,会要求中介公司把阳合同上的房屋价款标注低于实际交易额,再另外签订一个标注实际交易额的所谓的阴合同。

  律师提示:通过阴阳合同看似可以达到避税的效果,但实际上隐患颇多。首先,这种避税的方式属于偷逃税款的违法行为。第二,如果卖方毁约,不仅不能保全已付房款的权益,更会面临因偷逃税款而受到的处罚。

  有的购房者为了能多贷款,向银行提交伪造的证明,而一但卖方想毁约,就会向银行举报,从而达到银行不批货的目的,使买方处于违约的被动局面。

  因此,阴阳合同属于二手房买卖中提示交易人一定不要进入的红色禁区。

  主持人:靳律师,您之前介绍的资金监管是应用于首付款支付环节吗?

  靳律师:是的。目前北京市包括海淀等几个区推行强制资金监管模式。这种方式是保障交易安全最有力的方式。

  以前,经常出现这样的情况:买方付首付款,直接将首付款打入卖方的账户,卖方随即将该笔款项挪作他用。当房屋买卖发生纠纷时,卖方已无能力把首付款还给买方。特别是如果房屋恰被查封,卖方一但失踪,就可能出现买方首付款无法要回的情况。

  主持人:有时我们会在交易过程中发现房屋存在抵押,购房者一般会担心这样的房屋还能进行交易吗?心存疑虑,又不知道如何解决此事。您能帮我们解答下吗?

  靳律师:好的。存在抵押的房屋在日常生活中非常常见,卖方房屋很多都是贷款购买,贷款还没有还清,就开始出卖了。对于这样的房屋,房本抵押在银行,只有把贷款还清,银行就同意解除抵押。解押后,能过户给买方。那么就需要解决一个问题,解押的钱从何而来?卖方希望用买方的首付款解押,买方却不希望这样做,这个问题不好协商。所以建议面对此种情况,要在合同中约定清楚是卖方自筹资金解押,还是买方首付款解押。

  主持人:靳律师,我们面签过程中又需要注意哪些问题呢?

  靳律师:正如之前所讲,面签就是买卖双方到银行办理贷款手续,并签订合同的环节。银行通常会要求买卖双方提交各种文件、证明,如卖方的结婚证、房产证等,买方的收入证明、结婚证明、购房资格证明等。要注意的是面签往往要求卖方的配偶也要到场,经常出现卖方的配偶在国外或外地,或各种原因不能到场,这样就无法面签如果卖方想毁约,就会说我妻子不同意卖房,致使买方的贷款无法办理。也有卖方已离婚,银行要求出示离婚判决书,但已丢失,需补办,如果补办不了,就办不要贷款,有的卖方就准备开一个假的单身证明企图欺骗银行。这些问题都可能导致纠纷产生。

  主持人:贷款材料交到银行,能不能一定保证获得批准呢?

  靳律师:面签只代表银行收到材料,并不是贷款成功。银行贷款部门要进行严格审查,有可能会出现不同意批贷的结果。无法申请贷款,买方是没有想的结果,但是买方却可能已经违约。这时买方可能会寻求一些民营小银行贷款,或者换成自己的亲属或朋友贷款,但这些都需要卖方配合,一但卖方不配合,买方就可能承担违约责任。

  另外,银行虽然批贷,但是批贷的数额比申请的数额要少,少的这部分怎么办?可能出现的问题解决方式都需要在合同中明确约定。

  最近麦田公司代理的一起房屋买卖实例,买方贷款的数额比合同约定的数额多出一百万,按说这是件好事,但是买方却高兴不起来,因为卖方说虽然贷款批准多了一百万,但是你首付款少交了一百万,由于你没有交足首付款,所以构成违约,要求解除合同。当然,这种情况,虽然卖方在法律上站不住脚,但纠纷却就这样发生了。

  主持人:靳律师,很多人认为过户只是一个简单的手续问题,没有什么需要注意的,这样的说法正确吗?有的人会购买没有房产证的房屋,这样安全吗?

  靳律师:其实不然,过户也是在二手房交易过程中的充满风险的环节。有时购房人在购房时卖方的房本还没办理到,需要等待开发商通知办理后,再过户给买方。购买这样的房屋存在一定风险,一但卖方想毁约,迟迟不去开发商办房产证,买方就无法达到过户的目的。

  正如有些房改房,卖方不去单位办理房本,甚至有的卖方买通单位房改办的工作人员,工作人员以单位的名义称无法办理房本。这些都是引发纠纷的风险点。

  在过户时需要买方交纳相应税费,有时中介前期核算的税额不准确,或者国家税收政策调整,需要增加一些税,增加的税费买方不愿承担或者没有能力承担,进而产生不去办理过户的情形。

  主持人:恩,过五关斩六将,我们好不容易把房屋过户到自己名下,终于有种踏实感觉了。问题又来了:交房的时候终于能松口气,您说这个环节是不是就没什么注意的呢?

  靳律师:不然。物业交割及公共维修基金过户是交房时候特别需要注意的风险点。所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关资费有无拖欠,房屋维修基金怎样处理等问题都需要格外注意。

  经常出现,合同履行了大部分了,交房时,发现卖方多年来一直没有缴纳物业等费用,有些手续需要物业配合时,物业不配合,这让买方非常扫兴,与卖方协商,卖方举出了大量物业服务中的问题,不同意缴纳,买方只能先垫付上。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些问题都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要做出明确约定,切实保护好自身利益。

  主持人:最后一个问题:购买学区房时遭遇户口无法迁移问题,让购房者欲哭无泪,您对这个问题有什么好的解决建议吗?

  靳律师:实践中经常有这样的情况:卖家一再说房中没有户口,但等你买到房子后,到公安部门查询得知,房中还有户口,而且户口还是你上家的上家的户口,户口在你房中,人已经在国外,而且拿到了绿卡,遇上这种情况,让你叫天天不应、叫地地不灵,到法院去告,法院不受理,到公安机关去交涉,公安不理睬。现在的情况,如果事先查出来房中有户口,在房屋买卖合同中约定,户口迁出的日期,逾期支付多少违约金。在此情况下,法院还会受理,你的诉讼请求也会得到法院的部分支持。

  也许有人会说,中介会帮助查询的。不错,中介是有这义务,但是中介不一定都帮你去查。

  主持人:原来二手房买卖交易中存在如此多风险,非常感谢靳律师为我们作出如此详细的解答,那么,关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

  靳律师:在二手房交易中存在环节很多,每个环节都有可能出现法律风险。我没有全部列举,但也可能出现的问题还有:买卖中一方是未成年人的,或者是公司的,或者是外国人的,有些特殊要求;中介费的收费标准及一但合同无法履行,是否能退还的问题;中介失职的责任承担问题;发生争议时怎样撤销网签的问题;继承的房屋出售需要办理公证的问题;中介资金托管问题;市属房屋的土地证过户问题;中介垫资;经济适用房政府优先回购的问题;公积金贷款与商业货款及组合贷款的问题。

  提醒各位朋友法律风险点,希望您能够擦亮双眼,顺利购买居住在您理想的住宅中,预祝每位网友朋友们早日实现安居梦想!

  主持人:今天非常感谢北京市东卫律师事务所靳双权律师参与到我们本期的《大律师高端访谈》栏目中来,感谢网友们的关注,我是主持人某某,我们下期节目,再见!

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